Nepremičninska saga, prvi del – Izbira
January 24, 2010 – 11:11 pm
- Image by seier+seier+seier via Flickr
No, pa smo tam. Tam kjer se znajde večina nas vseh. Mlad par, tik pred poroko in pri odločitvi, ki bo imela ogromen vpliv na njuno življenje. Ker se počasi odpravljava na to “Odisejo” sem se odločil naslednjih nekaj objav nameniti tej problematiki in povabiti vseh k diskusiji. Zelo me namreč zanimajo vaše izkušnje, mnenja, skrbi, strahovi, nasveti, karkoli pač. Skratka, z zaročenko bova izredno vesela vaših nasvetov in pomoči in se vam vnaprej zahvaljujeva!
Zakaj odločitev po lastni nepremičnini?
Po letih plačevanja najemnine in povezanih stroškov sem se usedel, seštel vse skupaj in ugotovil, da se mi pravzaprav izplača najeti kredit in ga nameniti nakupu nepremičnine. Na koncu bom tako imel vsaj nekaj svojega.
Je za to pravi čas?
Kaj pa vem. Sam menim, da je. Mislim, da se je situacija na nepremičninskem trgu deloma ustalila, cene so padle in kakih večjih padcev ni pričakovati. Prav tako mislim, da je za najem kredita primeren čas, gospodarski situaciji navkljub. Tveganje sem pripravljen prevzeti, bankam pa mislim, da je sklenitev takega posla v interesu, zlasti sedaj, ko je povpraševanje po stanovanjskih kreditih upadlo.
Kaj pa nepremičnina?
Idej je več, zato jih bom sortiral od najbolj idealne naprej:
Pasivna hiša
To so sanje, to je prava stvar, bi rekel 
. Kaj boljšega od ekološko zgrajene, cca. 100 m2 velike hiške?
Občutek imam, da taka hiša diha, da oddaja zelo pozitivno energijo in da je življenje v njej pravi užitek. No porabila naj bi precej malo energije in tudi stroški vzdrževanja naj ne bi bili visoki.
Trenutno sem si ogledal nekaj primerov pasivnih hišk pri podjetju Lumar. Poslal sem jim tudi povpraševanje in bom z veseljem poročal o odzivu, takoj, ko bom imel več informacij.
Pozanimal sem se tudi pri nepremičninski agenciji Remax. Kupcem ponujajo celoten servis, od izobraževanja o pasivnih hišah, do iskanja parcele, pridobitve dovoljenj izgradnje in tudi pridobitve nepovratnih sredstev s strani EU, kar se mi tudi zdi v redu.
Minusi:
- PARCELA: Parcela je kar huda investicija, najprej jo je pa seveda potrebno najti in kupiti. Baje pa, da tudi ravno vsaka parcela ni najboljša za tako hiško.
- PAPIRJI: Po nabavi parcele je seveda potrebno pridobiti vsa dovoljenja in po možnosti še kake komunalne priključke.
- STROŠKI GRADNJE: Gradnja take hiške zahteva posebna znanja, temu primerno se povečajo tudi stroški izdelave.
Varčna hiša
Alternativa pasivni hiši, ki je tudi malce cenejša. Take hiše ponujajo tudi pri Lumarju, zelo privlačna pa je ponudba podjetja Marles.
Minusi:
- enaki kot zgoraj, le stroški gradnje so verjetno cenejši.
Dvojček
Omenjam ga, ker pri Remax-u ponujajo možnost izgradnje pasivnega ali varčnega dvojčka. To pomeni, da bi bil strošek precej nižji, preostali del pa bi oni tržili naprej.
Minus:
- nikoli ne veš kake sosede si lahko nakoplješ 
.
Stanovanje
Tukaj bi lahko rekel, da vlada največ zmešnjave. Razlike v ceni so precej različne in lahko znašajo tudi do 30.000 Eur. Pri budgetu cca. 150.000 Eur se najde od 2,5 sobnega do 4 sobnega, moraš pa res poznati lokacije in se pametno odločiti. Idealno bi seveda bilo kupiti novo stanovanje, vendar so ta načeloma precej dražja od rabljenih. Poleg tega odločitev po nakupu stanovanja zahteva bližino LPP, kar ponudbo še dodatno omeji.
Minusi:
- CENA: Za strošek stanovanja v Ljubljani, si nekje lahko privoščiš že skoraj pasivno hiško izven Ljubljane.
- STROŠKI OBNOVE: Nikoli ne veš v kaj se podajaš, v primeru nabave rabljenega stanovanja se pa hitro zgodi, da ga je potrebno prenoviti, kar lahko hitro pomeni dodatnih 15.000 Eur.
- RIZIKO: Nikoli ne veš kaj se lahko zgodi ob prenovi stanovanja, ne veš ali se ga lahko poljubno prenovi, poleg tega ne veš tudi na kake sosede lahko naletiš.
Hiša
Najmanj privlačna med vsemi, a če se najde kaka ugodna ponudba, bi se bilo definitivno za pozanimati.
Tako, nanizal sem nekaj primerov in idej. Sedaj bi vas pa rad prosil po pomoči. Zanimajo me vaša mnenja, izkušnje karkoli. Vaši komentarji so zelo dobrodošli, poleg tega pa verjamem, da bodo prav prišli še komu, ki se je oz. se bo znašel v najini situaciji.
Hvala!
13 Responses to “Nepremičninska saga, prvi del – Izbira”
Z veseljem bi prispeval kakšno izkušnjo iz prve roke, a je žal nimam.
Kolikor pa poslušam znance, bi k rizikom pri nakupu (stare) nepremičnine nekam bilo za zapisati problem, ko ne moreš preveriti ali je ta, ki ti nepremičnino prodaja, zares njen lastnik… Detajli mi niso povsem jasni, bi bilo še za raziskat – menda pa ZK izpisek ni dovolj, (še vedno?) je potreben/najbolj ziher original pogodbe, s katero je prodajalec nepremičnino kupil, kajti na njej naj bi bile vpisane morebitne plombe ali spremembe lastništva, ki jih v ZK menda včasih še ni…
By gašper on Jan 24, 2010
Prvi nasvet: ne kupuj nepremičnine/parcele.
Drugi nasvet: ne kupuj nepremičnine/parcele.
Cene parcel se še vedno pretirane, da o stanovanjih in hišah ne govorim. Če misliš, da so se cene ustalile, se močno motiš!
Če imaš denar/odobren kredit, spremljaj ponudbo, pošiljaj ponudbe prodajalcem. Boš presenečen.
Situacija na trgu še dolgo ne bo rožnata. Ne mešaj v to zgodbo zdaj zasebnike, ki prodajajo stara, po Jazbinšku podarjena stanovanja. Pomisli na gradbince, ki so v povprečju vstopali v investicije z 10 % kapitala, ostalo pa je dala banka, oboji pa so računali, da bodo ovce vse pokupile. Premostiveni krediti bodo morali biti vrnjeni, verjemi, denarja pa ne bo
.
Jaz bi iskal dvoje:
- zasebnike, ki res morajo prodati
- firme, ki se potapljajo in bodo tvojo ponudbo sprejele.
LP,
Sebastijan
By Sebastijan on Jan 25, 2010
Gašper, hvala za info
Bomo pozorni tudi na to.
By Bufo on Jan 25, 2010
Wow Sebasjtan, hvala za info
By Bufo on Jan 25, 2010
Bufo,
če hočeš, ti posredujem kontakt kolega, ki je aktivno delal v nepremičninah do nedavnega, pa lahko še njega povprašaš za kak nasvet.
Pošlji sporočilo na FB-ju.
LP,
S.
By Sebastijan on Jan 25, 2010
Sebastijan definitivno me zanima, žal se FB precej heca zadnje čase in ti ne morem poslati sporočila.
By Bufo on Jan 25, 2010
Zdravo.
Ker sem ravno zakjučil z nakupom dvojčka in uredil vpis v ZK ti lahko pomagam z veseljem. Bom Gašperja popravu v kupoprodajni ni nobenih plomb ničesar ker kupoprodajna e za hišo tako kot za avto. Notri napišeš kaj je predmet nakupa način plačila in dogovore. Plombe vse ostalo je v ZK konkretno v vložkih B in C. <več lahko prek maila ali telefona. Koliko pa je končna vsota na katero cijaš btw. razen da je čim nižja
?
By smajo on Jan 27, 2010
smajo hvala. Sem ti poslal sporočilo
By Bufo on Jan 31, 2010
Evo, Mazzinijev članek je tu…
Na svoji parceli
http…://www.delo.si/tiskano/html/zadnji/Sobotna+priloga
Vendar ne vem, Bufo, če ti bo kaj prida pomagalo… Za individualnega investitorja je nauk nekako v smislu Sebastjanovih nasvetov… Dobro za splošno izobrazbo smo rekli včasih.
@Smajo: ni šlo za plombe, ampak za to, da tisti, ki je prodal, ni bil lastnik (čeprav je bil kot to vpisan v ZK). Sprememba lastništva pa ni bila vpisana v ZK zaradi…pojma nimam – mislim, da je bilo nekaj v zvezi s problematiko etažne lastnine. Dobra novica je, da se to nanaša na idejo, ki je bolj na repu Bufotovega seznama.
So bili zraven odvetnik, notar, tudi znanec ni kar tako, na koncu so vsi sodelujoči dvignili roke in se ogradili od odgovornosti, on se je pa zajebaval, da je dobil nekaj za svoj denar.
Pri parceli sem pa zadnjič slišal zgodbico, ko je en kupil parcelo in skušal začet gradit na njej, pa mu sosedje niso pustil dostopa do parcele (pot gre kao čez njihovo zemljo). Ne vem, kako je to mogoče, tudi nisem prepričan, da je res.
By gašper on Jan 31, 2010
Pol leta smo v novi hiši, šla sem skozi vse pi…, od nakupa, do načrta (sem arhitekt) do gradnje in nadzora. 5 let pred tem pa smo kupili stanovanje in sem tudi šla skozi vse pi…
)) če ne , ne bo v redu. Druga stvar: Lumar je Ok, preverjeno na mnogo koncih. Tretja stvar : ne pričakovat perfekcije, ker je ni!!! V gradbeništvu pa še toliko manj. Če bo šlo po standardih, potem se boš z investicijo seveda uštel za ene 15-30 %, pa gradnja bo zamujala in ene 5-15% stvari ne bo šlo tako, kot si si želel. Na koncu bo vse super, preselila se bosta v hiško in s časom pozabila na vse hudo. Last but not least: gradnja bajte je resen preizkus za par!
Žal je res veliko stvari, ki gredo lahko narobe, zato ne bo lahka, ampak sej še marsikaj drugega na svetu ni lahko.
Tisto o ZK je seveda pravilno, tudi tisto kar je Gašper povedal se izjemoma zgodi, ZK namreč ima nekaj lukenj, vendar načeloma špila. Je res, da je treba pregledat cel kup stvari, predno kupiš nepremičnino. recimo tudi gradbeno dovoljenje.
To za parcelo in dostop pa je taka klasična napaka, v katero bi skoraj sama ujela. Torej nujno je treba preveriti dostop, kdo je lastnik parcele itd… in dobit služnost te poti (naj jo dobit kar trenutni lastnik), ki je prenosljiva na vse nadaljnje kupce parcele, oz. hiše. Nič takega, sam naprej služnost pol pa nakup!
O hiši, nizkoenergetiski, pasivni itd…. pa je za povedat tako ogromno, da tu ni prostora. V glaven, pri nas mora vsak postati mojster za vse, tako boš postal mojster za bajto
Več pa na mojem majlu.
By lara on Jan 31, 2010
Uh Lara hvala za komentar, podala si mi ogromno informacij
.
No v roku 14 dni pričakujem sestanek na Remax-u, kjer naj bi skupaj preverili kako in kaj. Glede na dosedanje pogovore z njimi, naj bi oni poskrbeli za čisto vse (kredit, parcela, papirji, izvedba,…). Najprej se dogovorimo o višini budgeta, ki ga ne želimo preseči in pogledamo kaj lahko dorečemo skupaj, nato nas poučijo o vsem kar naj bi potrebovali vedeti o pasivnih gradnjah na zadnje pa se še sestavi načrt izvedbe (to se izvaja še pred podpisom pogodbe). Po podpisu pogodbe pa se stopi v akcijo.
Ne izključujem tudi možnosti, da se bomo v to zgodbo podali še z eno drugo mlado družinico in se odločili za izvedbo pasivnega dvojčka. V tem primeru naj bi bil projekt precej ugodnejši.
Dobil sem tudi odgovor iz Lumar. Škoda, da v glavnem gradijo za znane naročnike, na njihovih parcelah oz. trenutno v Bohinjski Bistrici gradijo enega dvojčka, v bližini pa je predvidena izgradnja še enega objekta, ki je lahko tudi enodružinski. Bohinjska Bistrica nama je malce preveč oddaljena tako, da se v to ne moreva podajati, če pa koga drugega zanima
.
Si se ti v to podajala čisto sama, ali s pomočjo kake agencije?
Vsekakor pa s partnerko še vedno brskava po spletu in pridno zbirava informacije.
By Bufo on Jan 31, 2010
Ja Lara ima prav. Do moje parcele gre pot čez dve parceli-obe sta dale služnost v korist lastnika te parcele kdorkoli je kadarkoli z dovolitvijo dovoza vseh vozil (kako točen piše bi moral pogledat) . No eden izmed teh dveh je hotu mal omejit dovoz tovornjakov oa je hotu škarpo narest do roba ceste se je pol ustavu na pol metra stran po naši grožnji z gr. inšpektorjem. Sosedi so zakon
. Zdej bo zabavno ker se mormo skup za asfalt zment. Sam men je vseeno če ga za teh 50 metrov ni( se vsaj noben ne prpele kar tko do nas).
.
Tisto kar pravi Gašper se strinjam da se lahko zgodi sam če ti maš pogodbo, sledenje verigi. Lahko da je tip prodal nekaj kar je prodal že pred tem in teoretično drugi kupec se vpiše pred prvim- prvemu ostane civilna tožba za povrnitev denarja-No pri meni osebno je bila parcela pod hipoteko in pogodba je bila narejena tisti dan ko je bila narejena izbrisna listina oz dovolilo. Vsaj en odvetnik ti mora mal pomagat če ne si bogi. Roki in prijaznost agencije- njim je interes tvoj keš in nič drugega in čim višji dobiček. Ta dva napotka naj ti bosta glavno vodilo ocenjevanja. Še en nasvet vsaj moj osebno- na ključ jaz nebi vzel ker zaključna dela od pete faze naprej so najbol delikatna. Boš videl kako to zgleda kolega je vzel marles montažno hišo na ključ in do 4 ali 5 faze je bilo vse OK potem ko so prišli pogodbeni podizvajalci- potem se ne buniš podizvajalcu ampak investitorju v tvojem primeru agenciji- takrat ponavadi rata slika precej meglena. V vsakem primeru zahtevaj pogodbeno da se ali zadrži del kupnine ali da imaš možnost neke garancije da ti poplačajo za slabe izvedbe. Aja pa še kaj ti uredi investitor- priklop na elektriko , vodo, ali je možnost TV, greznica ali kanalizacija. Ma lažje bo debatirat ko boš imel ponudbo. Drugače moj graditelj še vedno prodaja polovico dvojčka že 8 mesecev neuspešno in jaz upam da bo trajalo vsaj še kako leto tako
By smajo on Feb 4, 2010